Risiken am Immobilienmarkt – Chancen am Aktienmarkt

Lange waren Immobilien in Deutschland eine der gefragtesten Anlageklassen – der Wert vieler Objekte verdoppelte sich binnen eines Jahrzehnts. Treiber dieser Entwicklung waren in erster Linie die niedrigen Zinsen und die realen Kaufkraftverluste festverzinslicher Investments. Doch die Situation am Immobilienmarkt hat sich geändert. 2022 stiegen die Hypothekenzinsen um mehr als das Dreifache. Die Folgen für den gesamten Markt sind enorm. Grund genug, sich intensiv mit den beiden Anlageklassen Immobilien und Aktien auseinanderzusetzen. Eine Reaktion ist auch für Privatanleger noch möglich.

Immobilien – längst kein Selbstläufer mehr

Hypothekenfinanzierer und Vermittler schlagen Alarm. Die Zahl der Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt nimmt dramatisch ab. Die Immobilienabteilung der BNP Paribas sieht bei gewerblichen Transaktionen einen Rückgang um rund 50 Prozent. Auch Wohnimmobilien sind aktuell sehr lange auf dem Markt. Manchmal verschwinden sie auch, um nach einigen Monaten erneut auf einschlägigen Portalen aufzutauchen – oftmals liegt der Angebotspreis dann schon zehn bis 20 Prozent tiefer. Das ist nur ein erstes Warnsignal für das, was dem Immobilienmarkt bevorstehen könnte.

Aktuell arbeiten zahlreiche Bauträger noch die Aufträge der vergangenen Jahre ab. Die kräftig gestiegenen Kosten für Material und Fachkräfte werden zunehmend zum Problem. Ein Bauprojekt, das vor Jahren kalkuliert wurde und in den kommenden Monaten fertiggestellt wird, steht vor gleich zwei Problemen: Erstens dürften die Kosten aus dem Ruder gelaufen sein und zweitens wird es immer schwerer, die Preise von vor zwei bis drei Jahren am Markt noch zu erzielen. Erste Marktkenner warnen bereits vor eine Pleitewelle bei Bauträgern. Doch nicht nur von Seiten der Immobilien-Profis entsteht Druck auf den Immobilienmarkt.

Weitere Verwerfungen am Immobilienmarkt voraus

Viele Immobilienbesitzer stehen in den kommenden Jahren vor einer Refinanzierung. Und diese dürfte in Zukunft deutlich teurer werden. Wer bisher nicht in ausreichendem Maße getilgt hat, muss mit deutlich höheren Raten rechnen. In Zeiten hoher Inflation, allgemein steigender Lebenshaltungskosten und teurer Energiepreise dürfte viele Menschen Probleme bekommen, ihre Raten dann noch zu bedienen.

Dass in den kommenden Jahren auch Immobilien aus gescheiterten Anschlussfinanzierungen auf den Markt kommen, ist daher sehr wahrscheinlich. Schon heute sind Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten strenger geworden: Finanzierungen ohne Eigenkapital gibt es kaum noch, Lebenshaltungskosten und Nebenkosten nehmen in der Kalkulation einen deutlich größeren Stellenwert ein als noch vor einem Jahr.

All diese Argumente sprechen dafür, dass die Zeit der stark steigenden Immobilienpreise auf Sicht von Jahren vorbei sein dürfte. Auch wenn die geplatzten Träume von Häuslebauern für eine gesteigerte Mietnachfrage und damit steigende Mietrenditen sorgen werden, ist auch für Vermieter die Zeit der unkomplizierten Renditen vorüber: Energiewende und Sanierungsanforderungen werfen ihre Schatten voraus und erfordern schnelles Handeln. Mieter achten schon heute deutlich stärker auf die Nebenkosten. Diese sind neben Lage und Schnitt einer Wohnung längst eine der wichtigsten Eigenschaften von Mietwohnungen.

Aktien als flexible und bessere Alternative

Wie sollen Anleger nun mit diesen Informationen umgehen? Wer ein über Jahre gewachsenes Immobilienportfolio hat, sollte ruhig bleiben. Auf dem aktuell ausgetrockneten Markt ist Panik kein guter Ratgeber. Vielmehr kommt es jetzt mehr denn je auf eine professionelle Bewirtschaftung und möglicherweise Planungen für energetische Sanierungen an.

Gerade jetzt Wohnungen zu kaufen, macht dagegen wohl keinen Sinn. Selbst wenn man von aktuellen Angebotspreisen großzügig zehn oder 20 Prozent abzieht, werfen viele Objekte zu aktuellen Konditionen nicht die nötige Rendite ab. Besser ist es, auf flexible Anlageklassen zu setzen – und hier ist die Aktie jeder anderen Anlageklasse vorzuziehen. Sicher: Auch der Vermögensaufbau mit Aktien ist kein Selbstläufer. Doch wer das notwendige Know-how besitzt, eine jahrzehntelange Erfahrung aufweisen kann und ein erprobtes Risikomanagement hat, erzielt mit Aktien auf lange Sicht eine Rendite, die mit anderen Anlageklassen nicht möglich ist.

Immobilien kaufte man langfristig – Aktien auch, dies muss in die Köpfe der Investoren und mit diesem veränderten Gedankenmuster kann auch den Ansprüchen konservativ denkender Anleger Rechnung getragen werden. Mit Aktien können Anleger zudem ein Portfolio zusammenstellen, welches viele Aspekte berücksichtigt – schließlich ist das weltweite Aktien-Universum riesengroß. Hinzu kommt die Möglichkeit, ein derart ausgerichtetes Portfolio Schritt für Schritt anzupassen oder bei Bedarf auch zu Teilen verkaufen zu können. Vermögensverwalter wie unser Haus haben seit Jahrzehnten Modelle entwickelt, mit denen nicht nur die Vermögensverwaltung ausgeübt wird, sondern beispielsweise auch monatliche Entnahmen für die Rente möglich sind und diese automatisch ausgezahlt wird – und dies bei aktivem Management. So aufgestellt, können Anleger ihr Vermögen in einer Welt des Wandels sicher mehren. Die Zeit, in der Immobilien eine sichere Bank waren, ist vorbei.

Bitte beachten Sie den Haftungsausschluss.